Décret n° 50-1631 du 27 décembre 1950

portant règlement du statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement

à Madagascar et Dépendances

(J.O. n° 3441 du 14.3.51, p. 597)

 

Article premier - Le présent décret est applicable uniquement aux immeubles situés dans les régions, agglomérations et sites de Madagascar et Dépendances énumérés à l’article 5 de l’arrêté ministériel du 8 août 1946 susvisé ou de tous centres qui pourront être désignés par arrêté du Gouverneur Général et immatriculés ou en cours d’immatriculation.

 

CHAPITRE PREMIER

Des sociétés de construction

 

Art. 2 - Sont valablement constituées sous les différentes formes reconnues par la législation en vigueur, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice, les sociétés ayant pour objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par étages ou par appartements destinés à être attribués aux associés ou aliénés à des tiers, en propriété ou en jouissance, soit la gestion et l’entretien de ces immeubles ainsi divisés.

 

Art. 3 - Si la réalisation effective de l’objet social nécessite des appels de fonds supplémentaires, les associés sont tenus de souscrire à ceux-ci proportionnellement à leurs engagements et quelle que soit la forme de la société.

S’ils ne souscrivent pas ou s’ils ne remplissent par leurs obligations, ils ne peuvent prétendre à l’attribution exclusive en propriété, par voie de partage en nature de la fraction d’immeubles pour laquelle ils ont vocation, non plus qu’à se maintenir dans la jouissance exclusive de cette fraction.

 

Art. 4 - Si un associé ne souscrit pas, proportionnellement à ses engagements, aux appels de fonds supplémentaires nécessités par la réalisation effective de l’objet social, s’il ne remplit pas ses obligations, ses droits de toute nature dans l’actif social, y compris ceux afférents à la jouissance d’une fraction d’immeubles, pourront être, un mois après la sommation de payer ou d’exécuter faite à personne ou à domicile élu et restée sans effet, mis en vente publique, à la requête des représentants de la société autorisée par une décision prise par les associés possédant au moins les trois quarts du capital social.

Cette mise en vente sera notifiée, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’associé défaillant ainsi qu’à tous les autres associés et publiée dans les journaux d’annonces légales du lieu du siège social. Quinze jours après l’envoi de ces lettres recommandées et de cette publication, la vente pourra avoir lieu. Ce délai sera toutefois augmenté de huit jours lorsque la notification aura dû être faite dans une localité située au-delà de 150 kilomètres du siège du tribunal compétent.

Il y sera procédé en une seule fois pour le compte et aux risques de l’associé défaillant.

 

Art. 5 - Les dispositions des articles qui précèdent, s’appliquent aux sociétés antérieurement constituées dans le même but.

 

Art. 6 - En cas de dissolution de la société, l’assemblée générale peut désigner un ou plusieurs liquidateurs chargés de procéder au partage en nature et à l’attribution de fractions d’immeubles aux associés, conformément à leur vocation.

Le projet de partage ou d’attribution dressé par le ou les liquidateurs doit être approuvé par l’assemblée générale à la double majorité des deux tiers en nombre des associés et des deux tiers du capital social.

Cette décision est opposable aux associés non présents ou non représentés, à l’assemblée, ainsi qu’aux bénéficiaires ou ayants droit de promesses d’attributions, absents ou incapables.

Dans le cas où la succession d’un associé décédé n’est pas liquidée, les droits et charges propres du défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution n’entraîne pas, de leur part, acceptation de la succession du legs ou de la donation.

A l’expiration d’un délai d’un mois, à compter de l’assemblée générale approuvant le partage en nature et attribution des fractions d’immeubles aux associés dans les conditions ci-dessus, le liquidateur, ou l’un d’eux s’il en a été nommé plusieurs, devra, dans un nouveau délai d’un mois, sommer, par acte extrajudiciaire, les associés ou leurs ayants droit qui n’ont pas encore signé, d’apposer leur signature sur le partage dans un délai de deux mois à compter de ladite sommation.

Si, à l’expiration dudit délai, tous les associés n’ont pas signé le partage, le liquidateur le soumet, par voie de requête, à l’homologation du tribunal civil ou de la justice de paix à compétence étendue du lieu du siège social, qui statuera, en chambre du conseil, sur conclusions du ministère public auquel la requête aura été préalablement communiquée.

Le tribunal ou la justice de paix à compétence étendue statue en dernier ressort et sa décision n’est susceptible ni d’opposition ni d’appel.

Le liquidateur doit, dans le mois de sa date, faire publier le dispositif du jugement dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social ; cette publication vaut signification du jugement aux associés n’ayant pas adhéré au partage.

Les dispositions du présent article sont applicables aux sociétés dont la dissolution a été décidée antérieurement au présent décret et pour lesquelles le partage n’est pas encore devenu définitif.

 

Art. 7 - Les sociétés dont l’objet rentre dans les prévisions de l’article 2 pourront, nonobstant toute clause contraire des statuts et quelle que soit la date de leurs constitutions, prononcer leur dissolution à la double majorité des deux tiers du capital et du nombre des associés.

 

CHAPITRE II

Des copropriétaires d’immeubles

 

Art. 8 - Lorsque différents étages ou appartements d’un immeuble appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un d’eux, tels que les cours, murs toitures et gros œuvres, les planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, les appareils de climatisation et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local. Les coffres, gaines et têtes de cheminées sont aussi propriété commune.

Les cloisons séparatrices de deux appartements, en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements ou fractions.

 

Art. 9 - A défaut de convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.

Chacun d’eux est tenu de participer aux charges de la conservation de l’entretien et de l’administration des parties communes.

Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et les charges des parties se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divisées de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation.

Nonobstant toutes stipulations contraires, le payement par chacun des copropriétaires de la part contributive qui lui échoit est garanti dans les conditions spécifiées au chapitre III ci-après.

 

Art. 10 - Dans tous les cas de copropriété d’un immeuble divisé par étages ou par appartement et en l’absence d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. Le syndic agent officiel du syndicat chargé de la représentation en justice, tant en demandant qu’en défendant, même au besoin contre certains des copropriétaires, est nommé comme il est dit à l’article 13 ci-après.

 

Art. 11 - Il est pourvu à la bonne jouissance et administration commune par un règlement de copropriété, objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés.

Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause.

A l’égard toutefois des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu’après avoir été déposé à la conservation de la propriété foncière, pour mention sur les titres fonciers intéressés, ainsi qu’il est prévu à l’article 18.

La clause compromissoire est admise dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application.

 

Art. 12 - En l’absence d’un règlement ou en ce qui concerne les points qu’il n’aurait pas prévus, l’administration des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires dont les décisions seront obligatoires, pourvu qu’elles aient été prises à la majorité des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés par un mandataire régulier, chacun d’eux disposant d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits dans l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires, statuant à une double majorité, comprenant plus de la majorité d’entre eux et les trois quarts au moins des voix, pourra établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et modifications au règlement existant, lesquels règlement, additions et modifications seront obligatoires, comme il est dit à l’article précédent et sous les mêmes conditions d’inscription sur les titres fonciers.

Au cas où une fraction d’immeuble fait l’objet d’un usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat, au même titre et dans les mêmes conditions que le nu propriétaire. Au cas de désaccord entre l’usufruitier et le nu propriétaire, il n’est tenu compte que du vote de celui d’entre eux qui aura à verser effectivement une part contributive.

Si une fraction d’immeuble devient la propriété indivise de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l’une d’elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.

Les pouvoirs du syndicat statuant ou non par voie de règlement et à quelque majorité que ce soit sont limités aux mesures d’application collective concernant exclusivement la jouissance et l’administration des parties communes.

A la majorité des voix, le syndicat pourra imposer toutes assurances collectives ou individuelles relatives aux risques qui menacent l’immeuble ou les copropriétaires dans leur ensemble.

Il pourra également autoriser à la double majorité prévue au deuxième alinéa du présent article et aux frais de ceux des propriétaires qui en feront la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu’un accroissement de valeur pour l’ensemble ou quelques parties de l’immeuble et ce dans les conditions et aux charges d’indemnité ou autres qu’il déterminera dans l’intérêt des copropriétaires.

Le syndicat pourra également, à la même majorité, autoriser tout emprunt, assorti ou non de garanties hypothécaires, qui aura pour objet de faire face à des dépenses et à des frais exceptionnels.

 

Art. 13 - Le syndicat prévu à l’article 10 est nommé à la majorité des voix ou à défaut, sur requête de l’un des copropriétaires, par une ordonnance du président du tribunal de première instance, ou du juge de paix à compétence étendue, les autres propriétaires entendus ou dûment appelés.

Outre les attributions prévues à l’article 10 du présent décret, le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée et au besoin de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l’entretien, en bon état de propreté et de réparations, de toutes les parties communes ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l’exécution de ses obligations.

Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé par le syndicat des copropriétaires ou par une ordonnance du président du tribunal de première instance ou du juge de paix à compétence étendue, auxquels les différents propriétaires, avertis au préalable, pourront faire connaître leur avis.

La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l’ordonnance de nomination.

 

Art. 14 - En cas de destruction, par incendie ou autrement, les copropriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des propriétaires statuant à la double majorité prévue à l’alinéa 2 de l’article 12.

Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit seraient, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par privilège à la reconstruction.

 

Art. 15 - Les contestations relatives à l’administration et à la jouissance des parties communes de l’immeuble seront, à défaut de compromis, instruites et jugées conformément au droit commun.

 

CHAPITRE III

Dispositions concernant l’application du régime foncier

aux immeubles divises par étages ou par appartements

 

Art. 16 - Dans le cas de division d’immeubles par étages ou par appartements, il est établi par voie de morcellement du titre foncier original, des titres fonciers distincts relatifs à chaque fraction divise appartenant à un copropriétaire de l’immeuble.

Un titre foncier spécial est, s’il y a lieu, établi également au nom de l’usufruitier.

 

Art. 17 - Pour l’exécution du présent décret, le ou les propriétaires, en cas d’absence du territoire, sont valablement représentés pour les actes conservatoires, par le curateur aux successions et bien vacants, à défaut d’un mandataire dûment habilité.

Au cas où des actes de disposition deviendraient nécessaires, il pourra être fait application des trois derniers alinéas de l’article 18 du décret du 6 janvier 1935 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique à Madagascar et Dépendances.

 

Art. 18 - A cet effet, outre les actes constitutifs de droits de propriété relatifs à la fraction devant faire l’objet d’un titre divis distinct, le règlement de copropriété sera déposé à la conservation de la propriété foncière pour qu’il produise ses effets entre les parties et soit rendu opposable aux tiers.

Les plans architecturaux des parties indivises communes de l’immeuble du rez-de-chaussée, des étages et de chaque fraction divise, sont en même temps déposés. Sur le plan du rez-de-chaussée figure une échelle verticale de hauteur d’étage.

En outre, toutes les fractions divises ou indivises sont affectées sur ces plans d’un numéro définitif.

 

Art. 19 - Il n’est procédé à aucun bornage des fractions divises de l’immeuble, mais il est dressé un procès-verbal descriptif des parties indivises communes, et un procès-verbal détaillé de chaque fraction divise avec référence au premier, le tout au vu des plans architecturaux déposés et, le cas échéant, après transport sur les lieux.

Les surfaces des fractions données par ces plans, ainsi que leur hauteur d’après l’échelle verticale, sont mentionnées avec rappel de la superficie du terrain indivis sur lequel l’immeuble a été édifié.

 

Art. 20 - Il est établi dans les mêmes conditions, pour être annexé au titre parcellaire, un plan des parties indivises communes comportant toutes coupes nécessaires, ainsi qu’un plan de la fraction divise objet de ce titre avec coupes et échelle verticale de hauteur correspondante.

 

Art. 21 - Le titre original formant base de l’immeuble divisé en fractions comporte spécialement la description sommaire des parties indivises ainsi que la mention sommaire des clauses principales du règlement de co-propriété.

Les morcellements de fractions divises sont régulièrement mentionnés lors de leur exécution.

En outre, toutes mentions, inscriptions ou prénotations, de quelque nature qu’elles soient, affectant par la suite un titre relatif à une fraction divise de l’immeuble, y sont sommairement relatées d’office, à titre de référence.

Si le duplicatum du titre original n’est pas déposé, le conservateur notifie, en la forme prévue par l’article 102 du décret du 4 février 1911, les références ainsi portées sur le titre original au détenteur de son duplicatum avec sommation d’avoir à le déposer au bureau de la conservation foncière en vue de sa mise à jour et, il est fait alors application des dispositions de l’article 157 du décret précité.

 

Art. 22 - Tout titre original formant base de l’immeuble, lorsqu’il ne s’applique plus qu’à des parties indivises communes, est porté d’office au nom du syndicat des copropriétaires.

Son duplicatum est délivré au syndic qui en devient le détenteur légal.

 

Art. 23 - Les titres divis distincts, établis ensuite de morcellement comportent la description détaillée des fractions en cause, avec indication de leur surface et de leur hauteur architecturales, ainsi que la description sommaire des parties indivises les intéressant.

Les clauses principales du règlement de copropriété y sont explicitement mentionnées.

La superficie du terrain indivis, sur lequel est édifié l’immeuble y est rappelée.

 

Art. 24 - Au titre original de base de l’immeuble sont annexés :

1°        Le plan foncier habituel donnant la superficie du sol ;

2°        Le plan des parties indivises communes, établi dans les conditions spécifiées à l’article 20 ci-dessus;

3°        Les plans architecturaux du rez-de-chaussée et des étages visés à l’article 18 ci-dessus.

A chaque titre divis distinct sont annexés :

1°        Le plan de la fraction intéressée établi dans les conditions prévues au même article 20 ;

2°        Le plan susvisé des parties indivises communes rappelant la superficie globale du sol.

 

Art. 25 - Si plusieurs fractions de l’immeuble deviennent la propriété d’une même personne, la fusion des titres fonciers distincts peut être requise pour former bloc. Si l’ensemble des fractions de l’immeuble devient la propriété d’une seule personne et que, de ce fait, le syndicat des copropriétaires n’existe plus, la fusion de tous les titres parcellaires avec le titre original peut être requise. Dans ce cas celui-ci est porté d’office par le conservateur au nom du propriétaire de l’ensemble des fractions de l’immeuble, dès qu’il a pris connaissance de la disparition du syndicat.

 

Art. 26 - Il est institué une hypothèque forcée au profit du syndicat des copropriétaires pour garantir le payement :

1°      De la part contributive des copropriétaires aux frais annuels de gérance, de concierge, d’éclairage, de chauffage, de climatisation, d’entretien, de réparations courantes, d’assurances, d’impôts ou taxes diverses incombant au syndicat et dont le montant présumé aura été arrêté par la majorité de ses membres, au cas où le règlement de copropriété n’aurait pas stipulé à cet effet, une hypothèque conventionnelle, ou si celle-ci apparaît, par la suite, insuffisante ;

2°      De toute part contributive pouvant faire ultérieurement fixée par le syndicat, la double majorité prévue par l’alinéa 2 de l’article 12, pour dépenses et frais exceptionnels (grosses réparations, etc.).

Cette hypothèque porte sur la part divise de chaque propriétaire dans l’immeuble, et ensemble, sur sa part indivise dans les parties communes de l’immeuble.

 

Art. 27 - Dans les deux cas visés à l’article précédent et à défaut d’accord pour une hypothèque conventionnelle, le syndic établit un état constatant le montant de la part contributive dont le paiement doit être garanti. Une copie de la décision du syndicat fixant la répartition des dé-penses collective entre ses divers membres certifiée conforme, y est annexée.

Ces documents sont notifiés au copropriétaire intéressé par lettre recommandée adressée au domicile élu par ce dernier.

A l’expiration d’un délai de dix jours, le président du tribunal ou le juge de paix à compétence étendue, statuant sur requête en la forme du référé, homologue ces documents et ordonne l’inscription, sans délai, d’une hypothèque sur le titre foncier divis du copropriétaire.

Le président du tribunal ou le juge de paix à compétence étendue, peut, en cas d’urgence, ordonner sur requête toute inscription conservatoire ou prénotation dans les conditions prévues aux articles 41 et 158 du décret du 4 février 1911 sur le régime de la propriété foncière à Madagascar et Dépendances.

 

Art. 28 - Le syndicat peut subroger, à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l’article 12, dans le bénéfice de cette hypothèque, toute personne ou collectivité qui aurait pu faire l’avance de fonds.

Le syndicat pourra également, à la même majorité, céder l’antériorité du rang de cette hypothèque au profit d’un organisme de crédit immobilier, pour tout emprunt bénéficiant à l’ensemble des propriétaires, ou même à un seul de ceux-ci.

 

Art. 29 - Le paiement de la part contributive due, même à titre d’avances, par chacun des copropriétaires est garanti au profit de la collectivité par un privilège portant sur tous les meubles qui garnissent les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée ; dans ce dernier cas, le privilège sera reporté sur les loyers dus par le locataire.

Ce privilège sera assimilé au privilège prévu par l’article 2102 paragraphe 1^er du Code civil.

Les dispositions des articles 819, 821, 824 et 825 du Code de procédure civile seront applicables au recouvrement des créances visées aux deux alinéas précédents.

 

Art. 30 - Aucun fractionnement d’un appartement ne peut être réalisé par voie de partage ou autrement, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, sans l’accord du syndicat statuant à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l’article 12.

 

Art. 31 - Tout transfert des droits d’un propriétaire d’une fraction divise de l’immeuble porte également sur sa quote-part dans les droits indivis de tous les copropriétaires.

Mention de référence sera portée au titre original sous les conditions prévues à l’article 21 ci-dessus.

 

Art. 32 - Est rendu applicable à Madagascar et Dépendances l’article 13 de la loi métropolitaine du 28 juin 1938 réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements aux termes duquel est abrogé l’article 664 du Code civil.

 

Art. 33 - Le Président du Conseil des Ministres, le Ministre de la France d’Outre mer et le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret qui sera publié au Journal officiel de la République Française, au Journal officiel de Madagascar et Dépendances et inséré au Bulletin officiel du Ministère de la France d’Outre-mer.